摘 要
 
 柳州盛享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园”）在柳州房地产市场一片好景的背景下历经2年多迅速发展。随着政府宏观调控政策的实施和柳州土地的大量供应，柳州各大房地产商这几年进驻柳州，在如此竞争激烈的环境下，碧桂园面临着前所未有的挑战，如何去积存、提升豪宅品质感、为“溢价”做充足准备？营销战略成为公司发展不可不关注的问题。
本文总结了我国房地产市场发展的现状，重点分析了柳州碧桂园项目内外部环境和所面临的市场态势，采取五力模型和SWOT 分析方法深入分析了柳州碧桂园项目面临的态势。对当地市场进行细分，确定了柳州碧桂园的客户群体，作出了具有优势的竞争方案，并明确碧桂园定位为柳东新区和河东新区中高资产阶层豪宅项目提供完善人居服务，采用专业化战略，以SSGF新建造工法体系独特的竞争优势。并提出了符合碧桂园项目的企业竞争营销战略。为企业的发展做充足的保障，本文在碧桂园的管理现状下，提出了营销战略和相对应的人力资源管理方案。
 
 关键词：营销现状； 五力分析； 碧桂园；SWOT分析

目 录

1前言 2
1.1研究背景 2
1.2研究内容及研究思路 3
1.3 研究意义 3
2 理论综述 3
2.1 企业战略性管理 3
2.2 迈克尔波特的竞争战略 4
2.2.1 五力模型 4
2.3房地产和房地产营销的概念 4
3  我国房地产行业的营销现状及发展趋势 5
3.1房地产营销概述 5
3.1.1我国房地产营销渠道 5
3.1.2房地产营销的意义 5
3.2我国房地产行业的营销现状 6
3.2.1中国房地产市场的发展阶段 6
3.2.2 我国对房地产行业发展的政策指向 6
3.2.3我国房地产行业的发展趋势 7
4 柳州碧桂园项目的五力分析 8
4．1五力分析 8
4.1.1竞争对手能力 8
4.1.2买方议价能力 9
4.1.3供方议价能力 9
4.1.4替代品威胁能力 10
4.1.5进入威胁能力 11
5 柳州市碧桂园项目营销SWOT分析 11
5.1碧桂园房地产开发有限公司简介 11
5.2碧桂园在柳州发展现状 12
5.3 SWOT分析 12
5.3.1  优势 13
5.3.2劣势 15
5.4.3机会 17
5.3.4威胁 17
6 对柳州碧桂园项目营销策略的建议 17-18
结论 19
参考文献 20
致谢 20